梦湖CBD，能否改写经开物流园发展现状？
城市为什么要规划新区？
简单来说：就是追求城市功能和美观的整体协调
往深了说：城市要发展，社会要进步。寻找城市发展新坐标，发掘新动能，激发新活力
新区往往承担了发展的重任，承担了更多的责任和使命，是城市对外展示的形象窗口，承载了让生活更美好的重大使命。
每个新区都有其核心功能板块，以此为发展引擎，驱动组团整体向前。
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日前，郑州国际物流园区，梦湖核心功能区规划征集方案正式亮相！
方案1：
方案2:
方案3：
征集设计方案：国内外知名规划设计机构，GUDGroup、德国ISA意厦国际设计集团、北京清华同衡规划设计研究院、上海复旦规划建筑设计研究院等；
受邀评审：时匡等国内规划、建筑、交通、市政等领域的知名专家。
郑州又一核心板块亮相。
同样算是大手笔，同样也有湖（梦湖），不知此次，梦湖能否改写国际物流园的发展现状？
就像如意湖改写郑东CBD；
北龙湖改写金融岛；
象湖改写白沙；
常西湖改写中原；
蝶湖改写滨河；
......
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经开国际物流园区，建于2010年9月，十年快过去了，作为主城新区之一，活的还不如郑州近郊板块，像绿博，南龙湖...
人气不足，热度没有，配套更别提~，国际物流园区靠什么破局发展？
郑州国际物流园区核心功能区——梦湖核心区，提上日程。
总规划面积2.31平方公里。带动范围西至龙翔街、东至万三公路、北至启航路、南至郑民高速，面积约70平方公里。其功能定位为国际物流园区现代物流、先进制造业的产业配套区，核心产业为总部办公、酒店商业、文体休闲。
高水平的规划设计，高质量推进国际物流园区核心功能区建设，着力打造城市经济发展的支撑点、城市建设的新亮点和城市结构的关键点。
主要还是为产业服务配套，打造现代物流、先进制造业的配套服务区，居住定位始终一般；
可以肯定的是，国际物流园未来将围绕梦湖核心功能区展开建设，梦湖核心板块发展要优于国际物流园的北部和西部。
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接下来，我们需要把经开国际物流园区进行分割，对园区每个组团进行详细的解析，哪个组团有机会？是不是机会点？
如图：
把国际物流园区分南北两个组团开发，分别为物流北组团，物流南组团——即梦湖核心组团。
国际陆港组团：处于郑州自贸区规划空间内，东接经开老城（住宅2万/㎡），北临高铁商务片区（基本也是2万+），南靠滨河新区（1.65+），区域位置交通，都相对优越；
自驾去东区也就10分钟，去CBD，去机场也就20多分钟，加上地铁3号线年底通车，对该组团又是一利好；
目前片区在售楼盘，正商汇航城，孤盘开发，共分两期。
一期佳苑4栋纯高层，二期汇航雅园三栋住宅高层+4栋公寓高层。很显然，二期的居住舒适度没有一期好。户型区间91-120㎡，都是三室设计，也是个大户型刚需盘。
目前均价13500元/㎡，片区也没有可参照的楼盘，参照经开老城，东区，滨河，均价看着还挺香。
地带讲起来高大上，但是当实地考察后会发现很尴尬，算是三不管地带，周围工厂林立，附近没有大型超市，没有学校，基本无其他住宅小区，未来这7栋楼可能是唯一的人气！
物流北组团：相比就没有物流西组团地段优越，组团外围只能依托白沙绿博发展，而白绿已自顾不暇，红利外溢更是纸上谈兵；
组团内也是各种物流园，建材，宇通重工，双汇，精益达等企业，生活配套也是基本无，居住氛围不佳，没有一些 利好政策倾斜；
目前在售楼盘，万科溪望，金地名悦，碧桂园峯景，绿都·东澜岸。
项目整体均价在1万-1.1万/㎡，甚至有些房源不到1万，房价最不抗打的组团；
其中，某个项目2018年首开，精装均价在13350元/㎡，现在均价在11000元/㎡，降价幅度超2000，降价幅度近20%。
梦湖核心组团：西靠滨河组团，南依航空港区，在郑州一主一城战略下，作为连接纽带，未来也会享受到红利外溢；
打铁还得自身硬，环境不好时，自救才是王道，梦湖的核心功能或许就体现在这，以此为发力点，带动组团向前奋进；
如图：数得上来的配套
在售楼盘，保利金茂时光悦。
6月25日，端午节项目首开，推案体量151套，去化约92套，去化率61%；
区域价格再次被定义，均价不过11000元/㎡！
区域价值梯队，国际陆港组团>梦湖核心组团>物流北组团
区域价格梯队，国际陆港组团>梦湖核心组团=物流北组团
区域配套梯队，梦湖核心组团=国际陆港组团>物流北组团
揉合来看，目前住宅主要集中在物流北组团和梦湖核心组团，尤其是梦湖核心组团，去年一年，已有6家房企密集拿地。
如图：拿地价综合对比图
绿都地块是由原宇通地块土地变更，不具备对比意义；
2017年同期进场的万科，碧桂园，金地均以市场熔断价拍得地块，楼面价超5100元/㎡；
2019年，两年过去了，梦湖核心区的土地拍卖基本以个位数溢价摘得，整体楼面价约4500元/㎡，地价降了；
其中，17号地还经历流拍复拍，最后由经开管委托底，中建操盘；
片区更加核心的土地位置，郑州难得一遇的净地，没有哄抢，就这样低价成交；事出反常必有妖。
区域价值，市场变化，产品去化难度等让拿地变得愈加谨慎！
如图：项目综合对比图
对比价格，2018年中旬，金地，碧桂园，万科相继入市开盘，随着首开的不理想，到现在越卖越便宜，越卖越难卖，某项目价格降幅超2000，降价幅度近20%；
本想靠精装溢价，没想到却成了价格战上的绊脚石；
路劲正荣悦东园、星联樾棠、兴港和昌凌云筑、中建·澜溪苑，英地项目也都蠢蠢欲动，片区今年的新盘若集中入市，必定又是一场价格厮杀。
对比产品，除金地，绿都设计的有89㎡的小户型，像万科，碧桂园小三房分别是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整体户型还是偏改善的；
保利金茂时光悦，规划产品70㎡两室一厅一卫，89-110㎡三室两厅两卫，128㎡四室两厅两卫，70的小两房，89的小三房，双卫设计，128的小四房，四开间朝南，户型相对都很紧凑；
前车之鉴，89㎡的小三房比大户型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不动；
对比结果就是，这是一个产品越做越刚，价格越做越敏感的 的区域，好产品+严控总价，或许还有出路。
2016年那场“大火”，蔓延至今，让很多人为之疯狂，购房者购房杀得眼红，房地产企业亦如此，抢地抢得眼红，不免高位站岗者。
2016过去了，我们很还怀念它，因为回去可以做很多正确的选择，同样能避免很多的错误。
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2020来了，是极近特别的一年，每个区基本都是自顾不暇，依靠外围外溢几乎无可能，只能自身求解。
梦湖正在开挖，规划设计方案也已亮相，同样高规格的规划，梦湖CBD复制郑东新区如意湖CBD，能解套发展吗？
未来随着更多的住宅地块释放，开发商聚集，能撬动片区的未来吗？
我回答不了。
现状可以回答，依然是厂房林立，大车呼啸而过，生活配套欠缺，公共交通匮乏，规划的13/14号线不知何时开通等
若不是地缘性客户和周边的产业群客户，其他区域刚需客户或者投资客户不建议购买。
先看一张图：
发展周期太长，十年，依然有大量空白地带，速度缓慢真的不是嘴上说说。
经开物流园区向来是东南区域的价格洼地，毕竟和周边环境及地理位置脱不开关系；
地缘性和周边产业群客户可以买来自住，距离单位近，价格便宜， 梦湖可以作为首选，有些项目需要注意的是房本到底是经开户口还是中牟户口，升值估计要等很久了。
但我愿相信随着各大开发商的入驻，证明区域的未来和空间还是有的，只不过目前的环境下太需要时间去证明了。
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